Wohnimmobilien erweisen sich als sicherer Hafen in schwierigen Zeiten – die Preise können, müssen aber nicht weiter steigen.
Wohnimmobilien. Die aktuelle Corona-Krise bleibt nicht ohne Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Arbeit der Branche. Ob mit Erscheinen dieser Ausgabe die Pandemie eingedämmt ist, weiß heute noch niemand. Sicher scheint nur zu sein, dass durch die Krise Immobilienbesitz noch wichtiger und wertvoller geworden ist.
Ob allerdings auch die Preise die neueste Entwicklung aufnehmen werden, wird von vielen Faktoren abhängig sein. Prof. Dr. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, geht derzeit davon aus, dass nach der Krise die Preise zwar steigen könnten, es aber letztendlich auch darauf ankommen wird, wie die übrige Wirtschaft mit den Folgen umgeht.
Schon vor der Krise stiegen die Preise für Wohnimmobilien langsamer. In letzter Zeit bestimmten Lage- und Objektqualität die Verhandlungen bei den Wohnimmobilien. Nur wer Spitze bot, konnte Top-Preise erzielen, so das Stimmungsbild vor Corona.
Wird Wohnen noch teurer nach der Krise? Sind eher große oder kleine Wohnungen gefragt? Wo gibt es noch Bauflächen? Günter Siebers kann auch nur in die Glaskugel blicken. Als Vorsitzender des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart präsentiert er jedes Jahr die Zahlen des Stuttgarter Grundstücksmarkts.
Deutschlandweit ist der Wohnungsmarkt auch schon ohne Corona angespannt. Auch im elften Jahr des aktuellen Zyklus ist eine grundlegende Trendumkehr nicht absehbar, heißt es beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). Das steigende Preisniveau sei Ausdruck des weiter bestehenden Missverhältnisses zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage – insbesondere in Wachstumsregionen wie Stuttgart.
Die statistische Immobilien-Wirklichkeit eines Jahres besteht aus einem Wust an Zahlen. Da ist zum Beispiel die Anzahl der abgeschlossenen Immobilien-Kaufverträge in Stuttgart. 5.162 waren es im zurückliegenden Jahr. Etwa genauso viele wie in den beiden Jahren davor, am 10-Jahres-Schnitt gemessen bedeutet das aber ein Minus von 12,3 Prozent. Zahlen, die einen Interpretationsspielraum lassen. War das Angebot zu gering, wurde zu wenig gebaut, waren die aufgerufenen Preise zu hoch, wollte niemand verkaufen? Günter Siebers zuckt mit den Achseln. „Wir sind die Wetterstation, nicht die Wettervorhersage“, erklärt er die Aufgabe des Gutachterausschusses.
„Während in der baden-württembergischen Landeshauptstadt teilweise sehr hohe Kaufpreiszuwächse innerhalb der letzten sechs Monate gemessen wurden, fallen die Preiszunahmen in anderen Großstädten deutlich verhaltener aus“, kommentiert Professor Stephan Kippes die Zahlen. Dabei zeichneten sich Eigentumswohnungen und frei stehende Einfamilienhäuser im Herbst 2019 durch die höchsten Preiszunahmen aus.
Im Halbjahresvergleich zwischen Frühjahr und Herbst 2019 lagen die Kaufpreiszuwächse laut IVD im Durchschnitt der baden-württembergischen Großstädte bei rund 3,7 Prozent. „In der 5-Jahres-Entwicklung verteuerten sich Eigentumswohnungen am stärksten: Neubauobjekte um 39,6 Prozent und Bestandsobjekte um 37,3 Prozent. Reihenmittelhäuser und frei stehende Einfamilienhäuser liegen bei den Kaufpreisen mit einem Plus von 30,8 Prozent beziehungsweise 30,0 Prozent dahinter“, so Stephan Kippes.
Schaut man sich die Stuttgarter Teilmärkte näher an, fällt auf, dass der Bereich des Wohnungs- und Teileigentums im zurückliegenden Jahr die größte Anzahl an Kaufverträgen (3.497) für sich verbucht, der Flächenanteil aber zurückgeht. Die Statistiker in der Landeshauptstadt sehen in den Zahlen einen gewissen Trend zu kleineren Grundstücken und Wohnungen. So zeigten die ausgewerteten Kaufverträge des Jahres 2019, dass sowohl die Wohnungen als auch die Einfamilienhäuser immer kleiner werden. „Es werden wieder mehr Reihenhäuser gebaut und auch das Segment der Kleinwohnungen wächst wieder“, erklärt Matthias Fatke, Leiter der Kaufpreissammlung beim Stadtmessungsamt der Landeshauptstadt Stuttgart.
Trotzdem hinkt das Angebot nach wie vor weit hinter der Nachfrage her. Das blieb auch im Jahr 2019 nicht ohne Auswirkungen auf die Preise, die je nach Wohnlage und Gemarkung schwankten, hat der Gutachterausschuss ermittelt. So stiegen die Preise bei Reihenhäusern um durchschnittlich 9 Prozent, bei freistehenden Einfamilienhäusern um 10 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 12 Prozent. Für ein Einfamilienhaus mussten im Jahr 2019 durchschnittlich 851.000 Euro und für ein Reihenhaus 553.000 Euro bezahlt werden.
Für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf wurden 2019 etwa 9 Prozent höhere Preise bezahlt. Der Durchschnittspreis stieg von 3.620 Euro im Vorjahr auf 3.935 Euro je Quadratmeter. Neu erstellte Eigentumswohnungen verteuerten sich dagegen um etwa 5 Prozent. Im Durchschnitt kostete eine Neubaueigentumswohnung 2018 noch 6.305 Euro, im zurückliegenden Jahr bereits 6.615 Euro. Der Spitzenwert lag im Jahr 2019 bei 14.735 Euro pro Quadratmeter. „Das Segment des günstigen Wohnens ist so gut wie weggefallen“, konstatiert Matthias Fatke.
Die höchsten Mietanstiege bei Bestandswohnungen im Großstadtvergleich bezogen auf Baden-Württemberg wurden in Mannheim (plus 33,6 Prozent im 5-Jahres-Vergleich), in Reutlingen (plus 26,4 Prozent) und in Stuttgart (plus 24,3 Prozent) festgestellt. Seit 2013 geht die Schere zwischen den Kauf- und Mietpreisen auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt deutlich auseinander. Während die Mieten in Stuttgart seit Jahren gleichmäßig um ca. 5 Prozent jährlich steigen, ist die Preiszunahme bei Kaufobjekten deutlich ausgeprägter. „Speziell der Stuttgarter Grundstücksmarkt gibt die Richtung vor. Die Grundstückspreise erfuhren im Herbst 2019 Kaufpreissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich“, so Marktforscher Kippes.
Von den hohen Preiszuwächsen sind Eigentumswohnungen aus dem Bestand ebenso betroffen. Im Gegensatz zum gehobenen Marktsegment ist der Nachfragedruck im unteren und mittleren Preissegment deutlich höher.
„Im Vergleich zum Stuttgarter Wohnungsmarkt ist die Situation am Häusermarkt nicht weniger angespannt. Die Kaufpreissteigerungen fallen zwar bei Bestandsobjekten geringer aus als bei Neubauobjekten, dennoch sind die Zuwächse im Marktsegment Häuser kräftig“, heißt es etwa beim IVD Süd.
Der aktuelle Immobilienmarktbericht 2020/2021 kann bei E & G Private Immobilien kostenlos angefordert oder unter dem Link heruntergeladen werden:
