Nachfrage nach urbanem Wohnraum weiter auf hohem Niveau: Kerstin Schmid im Gespräch mit dem Immobilien-Professor Dr. Hanspeter Gondring.
Der Stuttgarter Wohneigentumsmarkt erholt sich nach einem über zwei Jahre andauernden Tief langsam. Während einige Experten optimistisch sind, bleibt das immobilienwirtschaftliche Umfeld für andere weiterhin im Rezessionsmodus. Was sollten Immobilienbesitzer oder Käufer jetzt tun? Abwarten oder handeln? Kerstin Schmid, Geschäftsführerin von E&G Immobilien in Stuttgart, und Professor Dr. Hanspeter Gondring von der Dualen Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart suchen nach Antworten.
Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten Monaten deutlich verändert. „Wir erleben einen klaren Wandel vom Verkäufer- hin zu einem Käufermarkt“, erklärt Kerstin Schmid. Zwar gibt es aktuell mehr Immobilien auf dem Markt, doch potenzielle Käufer sind jetzt wesentlich kritischer. Exklusive Einfamilienhäuser in Top-Lagen sowie große Eigentumswohnungen ab 120 Quadratmetern erfreuen sich weiterhin hoher Nachfrage. Schwieriger gestaltet sich der Verkauf familienfreundlicher Immobilien, da viele Interessenten aufgrund steigender Zinsen Probleme haben, die Finanzierung bei den Banken zu sichern.
Professor Hanspeter Gondring kennt das Problem restriktiver Kreditvergaben: „Neue Finanzierungsrichtlinien und Eigenkapitalanforderungen erschweren die Immobilienfinanzierung. Banken prüfen Kreditanfragen intensiver und verlangen umfangreiche Unterlagen, bevor sie Finanzierungszusagen erteilen.“ Kerstin Schmid bestätigt: Während vor einigen Jahren eine Finanzierungsbestätigung in kürzester Zeit vorlag, kann der Prozess inzwischen bis zu mehreren Wochen dauern.
Deshalb ist die allgemeine Stimmung auf dem Markt in Stuttgart derzeit eher vorsichtig. „Manche denken darüber nach, große Städte wie Stuttgart zu verlassen und ins Umland zu ziehen“, berichtet Kerstin Schmid. Trotzdem bleibt die Nachfrage nach urbanem Wohnraum hoch. Hanspeter Gondring führt dies auf gesellschaftliche Veränderungen zurück: „Es gibt immer mehr Single-Haushalte, die größere Wohnungen nutzen.“ Doch auch hier sind Käufer zurückhaltender und akzeptieren nicht mehr jeden Preis. Besonders in ländlichen Regionen abseits des Nahverkehrs sind Preisrückgänge von bis zu 30 Prozent zu verzeichnen. Betroffen sind vor allem sanierungsbedürftige Häuser. Der Verkauf dieser Immobilien ist schwieriger geworden, da Kaufinteressenten die hohen energetischen Sanierungskosten scheuen. Schmids Tipp: vor dem Kauf einen Energieberater hinzuziehen, um den Sanierungsbedarf einzuschätzen und in den Kaufpreis einzurechnen.
In der Hochphase des Immobilienmarkts spielte die energetische Sanierung kaum eine Rolle, erinnern sich Schmid und Gondring. Doch inzwischen setzen Banken strengere Anforderungen an die Finanzierung unsanierter Objekte. Potenzielle Käufer und Eigentümer müssen sich darauf einstellen, dass Sanierungsmaßnahmen nicht nur aus Umweltschutzgründen, sondern auch aus wirtschaftlichen Erwägungen unumgänglich werden. Kerstin Schmid verweist darauf, dass ihr Unternehmen seit Jahren eigene Energieexperten in der Beratung für ihre Kunden einsetzt.
Immobilienexperten wie Professor Gondring prognostizieren, dass die Bautätigkeit weiter zurückgehen wird. Bis 2030 könnte die Zahl der Baufertigstellungen auf nur noch 140.000 bis 150.000 Einheiten pro Jahr sinken. Dies würde die Wohnungsknappheit in den Großstädten weiter verschärfen und mittelfristig zu steigenden Preisen führen. Diese Entwicklung könnte nicht nur Durchschnittsverdiener, sondern auch höhere Einkommensgruppen treffen, da Wohnraum insgesamt teurer wird.
Das Fazit der beiden Immobilienexperten: Der Wohnungsmarkt bleibt in Bewegung. Während in den vergangenen Jahren fast jede Immobilie verkauft werden konnte, sind Käufer heute deutlich zurückhaltender. Die steigenden Zinsen, die strengeren Finanzierungsrichtlinien und die zunehmende Bedeutung der energetischen Sanierung beeinflussen die Marktdynamik. Gleichzeitig sorgen stagnierende Bauaktivitäten dafür, dass die Preise in den Metropolen langfristig weiter steigen könnten. Verkäufer müssen sich auf längere Verkaufsprozesse und veränderte Käuferansprüche einstellen. Käufer hingegen finden in bestimmten Regionen neue Chancen – insbesondere dort, wo die Preise bereits deutlich gefallen sind.
Der aktuelle Immobilienmarktbericht 2025/2026 kann bei E & G Immobilien kostenlos angefordert oder unter dem Link heruntergeladen werden: Immobilienmarktbericht 2025/2026
